2007-07-31

雅戈尔进军房地产开发：不仅仅是一家服装企业

从天价买地、增资到组建新项目公司，雅戈尔这个连续7年坐稳国内西服市场头把交椅、12年占据国内衬衫行业第一的服装业老大越来越向地产靠拢。尽管此前雅戈尔凭借资本运作打开房地产业务的成长空间，但雅戈尔地产下一步会走向何方始终是一个悬念。雅戈尔需要更多成功故事来证明自己的策略是对的。 服装和地产已成为雅戈尔的双重驱动器，其俨然已是服装行业中最成功的地产商，地产行业中最成功的服装制造商。 “尽管雅戈尔的地产销售规模和土地储备已经不亚于一家中型房地产上市公司，但在当前宏观调控、行业门槛不断抬高的背景下，缺乏独立的融资平台和资本运作空间，难以对雅戈尔地产业务形成明确的预期，这是市场一直对雅戈尔多元化的经营模式存在分歧的重要原因。”国泰君安分析师张伟文说。 雅戈尔今年在地产上却表现出了异常进取的姿态。其先后通过公开竞拍方式以35.43亿元置入宁波和苏州的三块土地，将土地储备增加到约230万平方米。 有分析人士指出，雅戈尔充裕的现金流以及丰厚的股权收益也可以为其以后的房地产运作提供很好的资金平台。此外，下半年可转债的发行也让其地产业务发展资金无忧。 有关证券分析人士也认为，雅戈尔后续房地产项目的确认速度很可能出现加快的势头，2008~2010年将成为该公司房产收入确认的高峰期，其未来有望在现有区域性龙头的基础上向全国性房地产品牌企业进军。 “2007年，雅戈尔计划整合现有的三家房地产子公司为一家股份公司，同时引进战略投资者，为未来可能的分拆做好积极的准备。”该人士说。 以销售终端之名 一位纺织行业的专家这样解释越来越多的跨行业房地产投资案例：经历了上世纪90年代的快速发展，纺织服装企业积累了大量的现金，主业增长的乏力让这些企业不得不找寻新的利润增长点。“不能说房地产已经成为这些纺织服装企业的主业，只能说成了主要的利润来源，这是一种‘资本’介入。” 介入一般有两种形式：商业开发和自用需求，这两种形式已经相互渗透了，从开始建自己的职工宿舍到进行商品房开发，或是建自己的专卖店到转让出去，但这其中的界限已从不是很清晰到现在的明朗化。许多纺织企业对于涉足地产的说法，更愿意用对销售终端控制、渠道建设如专卖店、大卖场来概括，这是因为商业地产资源的稀缺和不可再生决定的。 雅戈尔在构建卖场和旗舰店方面一直有自己的规划，手笔很大，据了解其目标是在中国建设500家超大型专卖店，每家店500~2000平方米，至今已投入12亿元到15亿元在全国购买黄金地段店铺，计划中还陆续会有资金到位。 据有关人士透露，在雅戈尔的渠道拓展中，的确不排除通过专卖店进行房产增值的考虑。2003年，雅戈尔就曾经通过杭州某专卖店的转让获取1000万元的收益。 对于斥巨资建设的纺织城、服装城、终端门店，雅戈尔总裁李如成并不担心，他曾表示纺织城和专卖店系统本身都包含了庞大的地产储备，即使专卖店运转不灵了，还可以坐地收租金，这些店面出租年收益也将超过10％。 其实，纺企投资地产有对于销售终端建设的考虑，但大部分还是参与了商业地产的开发，如住宅、公寓、写字楼等，这些都是他们利润的实际来源。如雅戈尔置业，在宁波是最大的房地产发展商。2004年，其市场占有率就达到25％，现在雅戈尔置业对雅戈尔集团的利润贡献，已达到1/3。但专家认为纺织服装企业不能因为商业地产呈上升趋势就大量购买，因为这方面的房地产投资还是要为主业服务，就必须考虑成本控制和投资之间的平衡问题，否则容易对企业的正常运行造成影响。 主品牌被稀释 对于建设纺织城、服装城，我们可以看作是产业链的建设。但红豆、雅戈尔在建设这条产业链的同时，也参与了商业地产的开发，并且无一例外的成立了红豆置业、雅戈尔置业等进行公司化操作，除了在大本营无锡、宁波有地标性的楼盘外，在镇江、苏州的开发也取得了不小的成就。不仅是数量可观利润的来源，更提升了红豆、雅戈尔的品牌知名度。 在中国品牌研究院研究员戴高诺看来，这些纺织企业进入地产业，如雅戈尔，其实是起到了伤害和稀释了雅戈尔在服装品牌中的影响力。 戴高诺说，纺织服装企业跨行业发展，可以看作是多元化的发展，最好是另立一个品牌来做，因为如果还是用原服装品牌（如红豆）来做地产，其实是一种品牌的延伸，品牌延伸最有可能成功的是发展关联性产品。也就是说，如雅戈尔是西服行业的龙头品牌，你可以用雅戈尔这个品牌去进行上、下游的开发，如开发面料，配饰，细分西服市场，建立相应的雅戈尔品牌，利用雅戈尔在服装品牌上的优势围绕服装做文章。 在地产方面，如果围绕服装建立服装城、批发市场，其成功的可能性都会很大。但如果用雅戈尔这个品牌去做商业地产的开发，也许短期效应不错，从长期看是不明智的，会伤害到雅戈尔这个品牌在服装品牌中的影响，更别说如果失败的话，对品牌的打击会更彻底。毕竟跨行业发展，需要很强的专业团队，承受的风险巨大。 如海尔，之前也做过品牌的延伸，从电器到药品食品行业，结果失败而回。 红豆败北成为前车之鉴 对于进军地产业，雅戈尔总裁李如成曾解释：雅戈尔现有40多亿净资产，不可能在一个产业里再把它无限度的做大。不错，早在十几年前，行业门槛不高且又有高额利润的诱惑，都驱动着这些有资金较充足、先天又拥有土地资源的企业涉足地产进行多元化的发展。 1992年雅戈尔置业成立，早期由于宏观调控，只是进行了土地储备，直到1999年雅戈尔厂房搬迁才尝到了甜头。在原厂区启动原地产业务，结果销售很火爆，加上那时宁波地价升得很快，廉价的土地储备使雅戈尔地产业务的毛利高达40％多。 实际上，从2002年开始，房地产业务就成为雅戈尔业绩增长的主要动力。但随着环境的变化，地产业的钱是越来越难赚了，甚至不少后进的企业都纷纷败北。 2007年3月15日，与雅戈尔同处长三角地区服装行业，并以房地产为副业的“小弟”江苏红豆实业股份有限公司（红豆实业，600400.SH）的年报，就给“老大哥”提了个醒。在这份年报中，红豆实业主营业务收入比去年减少3.61％，净利润更是同比下跌33.45％，房地产业务便是“罪魁祸首”，由于建设项目巨资投入而尚未产生收益，导致地产收入同比减少30％，从而直接影响了其整体业绩。 “房地产越来越专业化，拿土地就赚钱的时代已经过去了，加上宏观调控的进一步加深使行业外部环境更为恶劣。”一位券商说。如何规避地产投资风险也成了时下这些企业思考的关键性问题。 王国良也承认，进入杭州市场后，雅戈尔仍面对诸多挑战，例如如何提高雅戈尔在杭州市场的知名度，如何与当地政府部门实现有效沟通。 房地产毛利率下降了4.04％ “如果你想两面都做，那两面都做不好。如果你要做房地产，那就放弃你的主业。”万科董事长王石曾公开表示，不看好这些半路出家的人，并不把这些开发商当作对手。 “可能前两个项目理论上赚钱了，但利润体现在库存房时，遇到行业的周期性调整，就会重新回到主业上。”江苏阳光回归主业就是一个例子。房地产销售情况不佳，与万科、顺驰等大型房地产公司相比缺乏竞争力是其退出的主要原因。 每个成功企业到一定阶段，都会面临多元化发展的问题，选择自己熟悉了解的行业或专业做一个行业，其成功的可能性会很大。投资地产业的纺织服装企业如果要用短期牟利的心态其结果一定是失败，要用专业的态度认真做，长远规划，才会有很好的回报，两驾马车甚至多轮驱动让品牌走得更稳更远的想法才会实现。 雅戈尔2006年年报一个细节值得注意。2006年雅戈尔房地产毛利率为38.75％，比2005年的42.79％下降了4.04％。这一数据变化，隐隐为雅戈尔房地产前景敲响了警钟。记者查阅其前几年的年报还发现，2003年雅戈尔由于土地成本的低廉确保其毛利达41％左右，到2004年其利润就下降为34％。换言之，雅戈尔觊觎的市场虽然很大，但要淘出金来并不容易。 业内人士指出，此前雅戈尔动辄能达到40％以上的毛利率，很大程度上是因为取得土地成本的低廉。由于行业的特殊性和与政府的良好关系，雅戈尔往往能够比纯地产开发商更容易拿到地，同时价格也更低。但这条“捷径”很可能会因为当前宏观调控的趋紧和房地产业的激烈竞争而越来越难以畅通。 前有堵截，后有追兵 长三角地区不断提高的土地成本和鲜有增长的售价双向缩减了利润回报，同时由于地产具有明显的周期性，又跟土地储备、资金状况有关，很多企业是把其作为短期的利润增长点，并没有长期规划做成全国性的专业化的目标，因此会越来越难。之前由于地产业的利润高过纺织业，很多企业多选择自己做而非与专业开发商合作，使其专业化的问题需要时间积累来解决。 土地成本的不断提高是雅戈尔难以回避的问题。以2007年1月份的宁波拿地为例，楼面价高达6490元/平方米，超出该地块的出让底价近4000元，甚至高于周边现有楼盘的价格。年报显示，2006年雅戈尔房地产投资成本也比往年有了较大增加，增幅高达55％。 同时，宏观调控之下房价的增长空间也不容乐观。近日，一份上海社科院房地产业研究中心参与的《中国城市房地产发展评价和预警体系研究》报告指出，经过两年宏观调控，上海房价上涨幅度逐步回落，2006年下跌幅度0.5％。而上海房价的负增长，对于整个长三角地区的影响不言而喻。另一方面，房地产本身的周期性和对土地规模、资金状况的要求也让雅戈尔面临风险。 “前有堵截，后有追兵。”土地成本和房价难以持续增长的双向压迫，地产毛利率的下降也就顺理成章了。（赢周刊）